Vernieuwde Haarlemse regels voor betaalbare woningbouw

Na een grondige evaluatie stemde een meerderheid van de gemeenteraad donderdag in met vernieuwde regels voor betaalbare woningbouw in Haarlem. Dit zijn regels waaraan ontwikkelaars zich moeten houden als zij in Haarlem woningen willen bouwen. De coalitie heeft de ambitie om tot en met 2030 10.000 woningen bij te bouwen in Haarlem. Van die woningen moet 40 procent een sociale huurwoning en 40 procent een huur- of koopwoning in het middensegment zijn. Aan de westkant van het Spaarne moet zelfs tenminste 50 procent een sociale huurwoning zijn. De vernieuwde regels gaan helpen om deze ambitie waar te maken. Naast regels over prijs en oppervlakte zijn er naar aanleiding van de stadsdeal ouderenhuisvesting (waarvoor de PvdA een initiatiefvoorstel indiende) regels opgenomen om nieuwe appartementen vergrijzingsproof te maken.

Grondige evaluatie laat vooral positieve resultaten zien

 De ‘’oude’’ regels laten positieve resultaten zien. Vier jaar geleden zette Haarlem een nieuwe koers in met de ‘’40-40-20-regel’’. In de woningbouwplannen tot en met 2030 zit op dit moment 45 procent sociale huur, 39 procent middelduur en 16 procent vrije sector (bron). Dat is een resultaat van de oude regels. De nieuwe regels zorgen voor echte verbeteringen. Dit zijn voor ons de belangrijkste:

• We zorgen ervoor dat de ambitie om tenminste 50% sociale huur op te nemen in woningbouwprojecten aan de westkant van het Spaarne stevig is vastgelegd in de regels. Na de bespreking in de commissie is een inspanningsverplichting toegevoegd om naast de tenminste 50% sociale huur ook circa 30% in het (lage) middeldure segment te realiseren.
• We zetten met de vernieuwde regels ontwikkelaars van nep sociale huurwoningen definitief buitenspel. Dit doen we door 1) als regel op te nemen dat sociale huurwoningen niet meer tenminste 25 jaar, maar tenminste 50 jaar een sociale huurwoning blijven, door 2) het gemiddelde gebruiksoppervlakte van sociale huurwoningen te laten toenemen van tenminste 40 naar tenminste 50 vierkante meter en door 3) extra acties op te nemen om ervoor te zorgen dat de sociale huurwoningen worden verhuurd door woningcorporaties.
• We maken het niet meer mogelijk om de regels te ontwijken door net minder dan 30 woningen te bouwen. We zagen initiatiefnemers plannen aanpassen naar 29 woningen om zo de 40-40-20-regel niet te hoeven volgen. Dit kan straks gelukkig niet meer. Er komt wel een afkoopregeling. De opbrengst daarvan komt weer terug in de reserve ongedeelde stad, waarmee de gemeente waar nodig financieel kan bijdragen aan sociale huur aan de westkant van het Spaarne.

 Balanceren tussen hoge ambities en financieel haalbare woningbouwprojecten

 De regels moeten zorgen voor duidelijkheid. Doordat ontwikkelaars weten aan welke regels zij moeten voldoen weten zij ook voor welke prijs zij grond moeten aankopen. Toch zien we dat het balanceren is tussen de hoge ambities van de gemeente en financieel haalbare woningbouwprojecten. Die hoge ambities werden opnieuw duidelijk bij de bespreking in de commissievergadering.

 Meer grip op het middensegment

De raad diende vijf amendementen om de regels aan te passen. De PvdA schreef mee aan een amendement om de regel die zorgt voor middeldure woningen aan de westkant van het Spaarne strenger te maken. Ook schreven wij een amendement om betaalbare middenhuur bij voorkeur te laten verhuren door not for profit-initiatieven zoals wooncoöperaties of door woningcorporaties. Deze projecten zouden dan ook een hogere ranking moeten krijgen bij het bepalen van de inzet van ambtelijke capaciteit (waaraan helaas een tekort is).

 Wendbaar in de komende jaren

Uiteindelijk werden tijdens de raadsvergadering de meeste amendementen ingetrokken. Ook de onze. Dat gebeurde omdat we afspraken dat we de spelregels niet pas na drie jaar gaan evalueren, maar om de regels als dat nodig is elk jaar aan te scherpen. We vergeleken dit met een algemene periodieke keuring voor een auto. Als er niets aan de hand is sta je zo weer buiten, maar als het nodig is worden onderdelen vervangen.

Waar we alvast mee aan de slag gaan is het blijvend betaalbaar houden van middeldure koopwoningen. In de commissievergadering spraken wij onze zorgen uit over de betaalbaarheid op termijn. Hoewel er een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding wordt opgenomen kan het zijn dat woningeigenaren na een periode met forse winst verkopen. Die winsten zien wij liever terugvloeien naar de volkshuisvesting. Met D66 organiseren we begin 2023 in het ABC Architectuurcentrum een bijeenkomst om woonconcepten met blijvend betaalbare koopwoningen te verkennen.