Schonenvaert: 823 nieuwe woningen, maar geen échte sociale huur

Schonenvaert is een megaproject in de ontwikkelzone Europaweg. Op de plek van het kantoor van Rijkswaterstraat komt een gebouw met 823 woningen. In het plan zijn 280 woningen met een sociale huurprijs opgenomen. Na 15 jaar hoeven die woningen niet meer voor een sociale huurprijs te worden verhuurd. Samen met de Actiepartij stelden we voor om er – met een financiële impuls van de gemeente – échte sociale huurwoningen van te maken. Spoiler alert: we kregen er onvoldoende steun voor.

Aangekocht vóór 40-40-20

Om te begrijpen hoe het kan dat de woningen maar kort voor een sociale huurprijs worden aangeboden nemen we je even mee terug in de tijd. De ontwikkelaar kocht het pand in 2017 aan. Dat was voordat Haarlem de 40-40-20-regel (40% sociale huur, 40% middelduur en 20% duur) invoerde en voordat er een voorwaarde was om sociale huurwoningen in het plan op te nemen. De ontwikkelaar kocht het vastgoed voor een hoge prijs aan in de verwachting dat er ook duurdere woningen in het plan konden worden gebouwd. De gemeente heeft onderhandeld om de 40-40-20-regel toch toe te passen. Om dit voor elkaar te krijgen was het nodig om maatwerkafspraken te maken. Een van de maatwerkafspraken was dat de exploitatietermijn voor de sociale huur werd vastgesteld op 15 jaar.

Financieel niet meer haalbaar

Eind 2022 bleek dat door verschillende factoren het plan financieel niet meer haalbaar was. Omdat de woningen keihard nodig zijn voor de stad heeft de gemeente onderhandeld over nieuwe afspraken. Het gaat onder andere over het toevoegen van 127 extra woningen (waarvan 75% middelduur en 25% duur) en het reduceren van het ruimtegebruik voor parkeren.

Nog steeds 280 woningen met sociale huurprijs

Door de concessies kan voor de oorspronkelijke 686 woningen de verdeling van 40% sociale huur, 40% middenhuur en 20% dure huur worden aangehouden. Er wordt ook niets ingeleverd als het gaat om ruimtelijke kwaliteit. We twijfelen er niet aan dat er stevig is onderhandeld met de ontwikkelaar en dat er binnen de kaders die er voor de onderhandeling waren een optimaal resultaat ligt. We vinden het ook belangrijk om te benadrukken dat de woningen met een sociale huurprijs niet uit het plan zijn verdwenen, zoals gebeurde in het project Amsterdamse Poort (Parool, 4 juli 2023). Van de totaal 666 woningen in dit project wordt straks geen één verhuurd voor een sociale huurprijs.

Geen echte sociale huur

Toch zijn we nog niet tevreden. De sociale huur in dit plan is namelijk nep-sociale huur. We hopen van harte dat dit imposante gebouw er straks voor minimaal 100 jaar staat. Maar de sociale huurwoningen zullen al na 15 jaar beginnen te verdwijnen. Dit is op meer plekken in het land aan de hand en daarom is in het wetsvoorstel Versterking regie op volkshuisvesting een definitie van échte sociale huur opgenomen. Daaraan hangt een termijn van tenminste 25 jaar. De gemeente hanteert bij nieuwe plannen zelfs een termijn van tenminste 50 jaar. En dat is belangrijk, want we willen zorgen voor betaalbaar wonen, nu én in de toekomst.

Pleidooi: zorg voor echte sociale huur

De woningen in dit plan tellen voor regionale bouwafspraken in de MRA Woondeal niet mee als sociale huur. En we vragen ons af of we ze moeten meetellen voor onze doelstelling om 40% sociale huur in het bouwprogramma toe te voegen. Wat ons betreft hoeft er niet opnieuw aan het plan getekend te worden. Maar we vroegen wel om nog eens met de ontwikkelaar aan het plan te rekenen. Want kan de gemeente door een financiële impuls ervoor zorgen dat de nep-sociale huur verandert in echte sociale huur?

Omdat de woningen een klein oppervlakte hebben kan studentenhuisvester DUWO een interessante woningcorporatie zijn om aan te laten sluiten bij deze gesprekken. Er is een fors tekort aan woningen voor Haarlemse studenten. In het Haarlems Dagblad werd recent geschreven over een tekort van zeker 400 studentenwoningen (Haarlems Dagblad, 8 april 2023). Als dit studentenwoningen worden krijgen zij ook zeer waarschijnlijk een huurprijs op de eerste aftoppingsgrens (in 2023 een huurprijs tot € 647,19 euro, net als bij de koepel). Zeker die sociale huurwoningen hebben we meer nodig.

In de raadscommissie kregen we nauwelijks steun van andere partijen. De partijen wilden geen financiële impuls van de gemeente onderzoeken en schatten in dat het plan verder kan vertragen door er opnieuw aan te rekenen. De commissievergadering is via deze link terug te zien.